Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

X Хотите оставить пожелание для автора?

Оставить пожелание Пропустить

Какой договор заключать, если сдаешь квартиру – договор аренды или договор найма жилого помещения? Какие проблемы создает договор найма жилого помещения? Почему все стараются заключить договор аренды?

Вы решили снять квартиру, и Вам предлагают заключить договор — какую форму выбрать? Поговорим о различиях в условиях договоров аренды и найма жилого помещения.

Основные отличия договора аренды от договора найма:

Как правильно заключать договор найма жилого помещения:

Основные отличия договора аренды от договора найма

Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.

До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску - чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler

Для неспециалистов в праве напомним, что структура Гражданского кодекса РФ позволяет определить – различные договора перед нами или нет из-за включения договоров общего типа в одну главу. Так например, договор розничной купли-продажи и договор энергоснабжения относятся к одному типу – к договорам купли-продажи. Это следует из того, что в Гражданском кодексе РФ в Главе 30 «Купля-продажа» содержатся параграфы §2 «Розничная купля-продажа» и §6 «Энергоснабжение». Подобное объединение позволяет применять к договорам поставки холодной воды (один из подвидов договора энергоснабжения) общие правила договора купли-продажи, прямо не указывая необходимость применения этих норм.

Соответственно, по логике законодателя и логике структуры Гражданского кодекса РФ, договора не включенные в одну главу – являются различными и общие правила одного вида не применимы к регулированию правоотношений во втором, если об этом прямо не указано.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:

• прокат — §2
• аренда транспортных средств — §3
• которая в свою очередь делится на:
  • аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
  • аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
• аренда зданий и сооружений — §4
• аренда предприятий — §5
• финансовая аренда (лизинг) — §6

По логике, договор найма жилого помещения должен был бы входить в главу 34 в виде отдельного параграфа, однако Гражданский кодекс РФ содержит отдельную главу 35 «Наем жилого помещения» .

общие условия договора аренды и договора найма жилого помещения

Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату — передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

• сохранение договора при смене собственника;
• преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• внесение арендной платы (платы за наем);
• разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
• возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения

	аренда	наем жилого помещения
имущество	любое (в разрешенных законом пределах) ст. 607 ГК РФ)	только жилое помещение (ст. 673 ГК РФ)
принимающая сторона	любое правоспособное и дееспособное лицо (ст. 606 ГК РФ)	только гражданин (физическое лицо), или юридическое лицо заключающее договор для проживания гражданина (ст.ст. 671 — 672 ГК РФ)
цель использования имущества	возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ)	только для проживания (ст. 678 ГК РФ)
форма договора	письменная только для договоров, заключаемых на срок более года, либо если хотя бы одна сторона – юридическое лицо	письменная форма обязательна
государственная регистрация	все договора аренды недвижимого имущества	только договора со сроком год и более

По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

Как правильно заключать договор найма жилого помещения

Если заключить договор аренды жилого помещения?

Как видно из ранее приведенного анализа, если договор заключается в отношении жилого помещения, то правильным является — договор найма жилого помещения. Многие граждане боятся заключать договор найма жилого помещения считая, что впоследствии нельзя будет выселить нанимателей. Однако подобные проблемы возникают не из-за того, что заключен договор найма жилого помещения, а из-за того, что он заключен не правильно.

Именно по этой причине будет неправильным пытаться защитить свои интересы заключая договор аренды, вместо договора найма жилого помещения.

Отсутствие срока в договоре найма жилого помещения

Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.

Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ — если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Преимущественное право при заключении договора на новый срок

Второй ошибкой, связанной со сроком, является нарушение порядка расторжения договора по окончанию его срока.

Spoiler

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Правильное расторжение договора найма жилого помещения включает в себя несколько условий:

• проверка наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора;
• предложение заключить договор на иных условиях или не заключать договор с иными лицами на срок не менее чем год;
• обязательное письменное уведомление о предстоящем расторжении договора не менее чем за 3 месяца (условие о 3-месячном сроке не обязательно, если иной срок предусмотрен договором или срок договора найма жилого помещения не указан, но общий срок договора менее 3-х месяцев. Считаем, что что в данном случае действует правило о разумном сроке).

Следует запомнить, что «просто так, по желанию собственника» расторгнуть договор найма жилого помещения нельзя. К сожалению, многие граждане считают, что раз они стали собственниками то в любой момент могут как заключить договор, так и расторгнуть его. Подобная самоуверенность приводит к многочисленным судебным процессам, в которых собственники проигрывают суды из-за того, что не соблюдали условия договора найма жилого помещения или Гражданского кодекса РФ о его расторжении. Право собственности, помимо самого права, наделяет собственников и обязанностями – в рассматриваемом нами случае, обязанностью надлежащей причины для расторжения договора или оснований для незаключения его на следующий период.

Как указано выше, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Данное условие защищает права нанимателя на необоснованный отказ от заключения договора.

Например, бабушка может обидеться на то, что ее не приглашают на чай в квартиру, которую она сдает и отказаться от договора на новый срок. Но именно правило статьи 684 ГК РФ не дает возможность просто так расторгнуть договор или отказаться его заключать на новый срок только по причине «он мне не нравится». Для надлежащего расторжения необходимы нарушения со стороны нанимателя. Если стороны при заключении договора согласовали условие, что наниматель должен не менее чем 2 раза в месяц приглашать бабушку на чай, а отказ является основанием для одностороннего отказа в продлении договора – то подобное условие будет надлежащим и законным.

Именно по этой причине следует внимательно читать раздел договора с пунктами, касающимися его расторжения. Согласно правила статьи 421 Гражданского кодекса РФ — граждане и юридические лица свободны в заключение договора:

• если Вы собственник, и в будущем желаете без проблем расторгать договор, то включайте в условия о расторжении любые причины, вплоть до не выключенного ночью счета, по которым впоследствии договор не будет продлен автоматически;
• если Вы наниматель, то внимательно читайте все условия в договоре по вопросу его досрочного расторжения и соблюдайте их. Без оснований для досрочного выселения собственник не сможет расторгнуть с Вами договор ранее согласованной даты, а если это произойдет и он Вас выгонит – Вы можете взыскать убытки с него в суде.

Исходя из сказанного, надеемся стало понятно, почему правило о проверки оснований для досрочного расторжения договора мы поставили на первое место в порядке расторжения договора.

Если все-таки Вам хочется расторгнуть договор найма жилого помещения, а формального повода нет (ну не нравятся Вам эти приличные, но чем-то противные жильцы), то Вам надлежит дождаться окончания срока договора, предупредить заранее о расторжении договора и предложить такие условия, при которых Ваши жильцы обязательно откажутся. Очередной ошибкой будет то, что Вы предложите цену в три раза больше, чем была раньше. Да – они откажутся. Но если Вы заключите договор с той же ценой, но уже с другими жильцами, то согласно статьи 684 Гражданского кодекса РФ наниматель получает право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.

Выход есть – договоритесь с новыми жильцами на включение в договор условия «беспрепятственного доступа в квартиру в любое время суток» и право нанимателя по этой причине расторгнуть договор в одностороннем порядке. Соответственно будете защищены и Вы

• в новом договоре условие, при соблюдении которого Вы может заходить в 3 часа ночи в квартиру;

и наниматель

• если Вы нарушите свое обещание так не делать, то он съедет в любой момент.

Срок в договоре найма жилого помещения

Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения. Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:

• с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией.
• с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.

• для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
• для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.

Плата по договору найма жилого помещения

Последним важным условием договора найма жилого помещения, на котором хотелось бы остановиться, является условия о плате по договору найма жилого помещения. Если Вы получили квартиру по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то условия об оплате Вы не можете менять – Вы будете платить не больше того, чем платят другие, т.к. вопросы о плате за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулирован статьей 154 Жилищного кодекса РФ и иными соответствующими статьями Жилищного кодекса РФ.

Если же договор найма жилого помещения заключается между гражданами или юридическими лицом и гражданином, то согласно статьи 682 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

При определении размера платы мы советуем ориентироваться на статью 154 Жилищного кодекса РФ, но с учетом того, что квартира не является квартирой государственного или муниципального жилищного фонда. Для учета этих особенностей мы рекомендуем разделять в договоре плату за наем и ту прибыль, которую Вы собираетесь извлекать. Для этого мы рекомендуем использовать примерно следующую структуру платы за жилое помещение по договору:

1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
   1. 1. договорная плата за жилое помещение;
2. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3. плату за коммунальные услуги.

Как видите, мы предлагаем из платы за пользование жилым помещением выделить договорную плату за жилое помещение. Это связано с известной проблемой о регулировании размеры платы за наем органами местного самоуправления (об этом чуть ниже). Например, если Вы установите плату за наем в размере 300 рублей за м2 (15 000 руб. за квартиру в 50 м2), то теоретически это может быть оспоримо.

Однако если Вы разделите плату за жилое помещение на плату за наем в размере 10 руб. / м2 и договорную плату за жилое помещение в размере 290 руб. / м2, то подобное разделение не будет оспоримым, т.к. будет соответствовать принципу «свободы договора».

Размер платы за наем регулируется органами местного самоуправления – пробел или проблема?

Одним из возможных проблемных мест, на наш взгляд, не урегулированных в настоящее время законодателем, является установление размера платы за наем жилого помещения. Проблема заключается в следующей правовой связке:

ст. 682 ГК РФ — В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

ч. 3 ст. 156 ЖК РФ — Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) … устанавливаются органами местного самоуправления.

Spoiler

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

ЖК РФ, Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.…

Данная связка позволяет сделать вывод, что размер платы за наем, по аналогии являющейся арендной платой, ограничен размером устанавливаемым органами местного самоуправления. А значит, существует теоретическая вероятность, что наниматель по договору найма жилого помещения заключенного с собственником-гражданином, попробует в судебном порядке оспорить часть размера платы за жилое помещение и распространить на нее размер платы за наем установленный органом местного самоуправления. Однако, в подобном случае законодательно отсутствует запрет установить иные составляющие платы по договору найма жилого помещения.

Считаем, что при постановке подобного вопроса в судебной практике будет необходимо решение Верховного суда Российской Федерации, для разрешения вопроса:

• имеет ли собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) право устанавливать размер платы за наем отличающийся от размера установленного органом местного самоуправления,
• или собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) имеет право включать в размер платы за жилое помещение помимо платы за наем и платы за содержание жилого помещения, иные составляющие позволяющие ему извлекать прибыль из деятельность по сдаче в наем жилого помещения.

Составить договор найма жилого помещения

После прочитанного материала предлагаем Вам образец договора социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Посмотреть образцы, а также самостоятельно их заполнить и подобрать необходимые именно Вам условия.Вы можете на отдельной странице.

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ ).

Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем , а снимающее – нанимателем . (п. 1 ст. 671 ГК РФ )

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет .

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года . Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя

Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо. В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель .

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением . А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ )

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность . В этом случае они становятся сонанимателями .

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ )

Временные жильцы

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев . Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ )

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса .

Пересдать снятое

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ )

Наниматель: замена

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ )

Продление договора найма: преимущество нанимателя

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

• признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
• возместить ему убытки, причиненные вашим отказом
  

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время . Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

Регистрация обременения по договору найма.

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

И все же у нанимателя есть и обязанности…

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

• использовать жилое помещение только для проживания
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
• самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ )
• осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ )

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ . К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя . Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя , пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда , и вот в каких случаях:

1. Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
2. Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
3. Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
4. Использование помещения не по назначению
5. Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года . Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор. Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения (до 1 года): права нанимателя сокращены

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас , как для наймодателя, прав, а именно:

1. Вселять временных жильцов
2. Заключать договоры поднайма
3. Заменять нанимателя в договоре
4. Преимущественного права на заключение договора на новый срок
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон , если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Договор лучше заключить, но с учетом изложенного

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору , может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом .

• во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
• во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено” . Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.
  Вы имеете право возложить на него обязанности , которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Особенности договоров для самозанятых

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в (от 100р)

Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? –

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма

  Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.

• договор коммерческого найма.

  Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Стороны договора:

Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

• предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
• плата за жилое помещение,
• перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя:

1. использовать жилое помещение только для проживания,
2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
3. не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
4. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
5. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ. По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);
• в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Договор найма жилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально - юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в Кодексе видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.

Во-первых, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится Наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед Наймодателем несет наниматель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед Наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК РФ (п. п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок

Договор найма квартиры заключал каждый второй гражданин России. Но большинство из нас даже не вдавались в подробности того что написано в тексте договора и просто ставили свою подпись.

В этой статье мы расскажем, как узнать, что перед вами мошенник, занимающийся сдачей в аренду чужих квартир. Как арендовать жилые квадратные метры у супругов, и не оказаться без жилья при их семейной ссоре, а также на что обратить внимание если квартиру сдает не собственник, а его представитель. Дополнительно предоставим возможность скачать типовой образец договора найма квартиры, и предоставим на обозрение документы, которые нужно попросить у хозяина квартиры, и что в них проверить.

В повседневной жизни многие неправильно понимают некоторые юридические термины, например, когда риелтор говорит о «договоре аренды квартиры», сдавая ее в качестве жилья физическому лицу, он подразумевает, договор, который составляется для найма жилья гражданином. Законодательство разграничивает понятия договора найма и договора аренды.

Цель использования помещения и наниматель, является главным различием в найме и аренде. Присутствие в договоре слова «наем», в документе на аренду, применимо только к жилым помещениям, и подразумевает что нанимателем (арендатором), является гражданин, а не юридическое лицо. Аренда – это нежилые помещения и здания, используемые под коммерцию, либо жилые помещения, но арендованные юридическим лицом.

Важно! На законодательном уровне права гражданина-нанимателя защищены лучше, поэтому при заключении сделки на квартиру для жилья, необходимо заключать договор найма.

Есть ряд важных требований, которые применяются к жилому помещению:

• помещение должно быть изолированным;
• соответствовать гигиеническим и санитарным нормам, допустимым для проживания;
• наниматель по закону имеет право, расторгнуть договор, просто уведомив наймодателя за 3 месяца, в случае если данный пункт не внесли в текст договора (п.1 ГК РФ Статья 687).

Если же помещение сдается в аренду, то важным условием является устраивает ли оно арендатора или нет. Заброшенное здание завода может быть отдано в аренду для игры в «страйкбол», но не может являться предметом договора найма. Также арендатор нежилого помещения имеет право расторгнуть договорные отношения, только через арбитражный суд, если в договор не внесены соответствующие условия на внесудебное расторжение сделки.

Структура и образец договора найма квартиры

Договор найма - это документ на основании, которого гражданин наделяется правом временно проживать в жилом помещении наймодателя, за определенное вознаграждения. Данный документ должен включать в себя несколько обязательных пунктов.

Предмет договора

Необходимо четко обозначить сдаваемую в наем квартиру, указать ее адрес, номер подъезда и на каком этаже она расположена, а также прописать из скольких квадратных метров она состоит, выделив жилую площадь помещения, и указав количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами быта. То это нужно также отразить в договоре:

• составить опись всего имущества, находящегося в квартире, и сдаваемого нанимателю;
• обозначить ответственность за его сохранность;
• внести обязательство по гарантийному взносу некоторой денежной суммы для обеспечения сохранности имущества

Цена найма жилого помещения

Указать полную стоимость аренды жилья, указав конкретную сумму прописью. Также незабываем обозначить, когда необходимо вносить платежи и будут ли они меняться в период действия договора. За собственником или его представителем остается право изменить размер платежей, но только в определенных случаях ст. 682 ГК РФ.

Для хозяина квартира будет благоразумно внести обязательство внесения обеспечительного платежа, который будет возвращен нанимателю при расторжении договора. Также нужно указать при нарушении каких пунктов договора, обеспечительный платеж возвращен не будет. Помимо этого, можно установить внесение платы за наем авансом, например, за 3-4 месяца вперед.

Бумажный экземпляр договора

Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки. Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.

Период действия договора

По закону договор найма квартиры нельзя заключать на срок более пяти лет. Если срок не оговорён, то считается что договор заключен на 5 лет.

Существуют некоторые ограничения для нанимателя, если период заключения договора меньше одного года:

• запрещено вселять других граждан или временных жильцов;
• запрещено осуществлять сдачу квартиру по субаренде (поднайму);
• отсутствует преимущественное право на пролонгацию договора на новый период;
• если наступила смерть нанимателя или его выезд действие договора прекращается.

На все вышеперечисленные ограничения, можно указать противоположные условия в тексте самого договора, например, указав что нанимателем допускается вселение других граждан.

Кто будет проживать в квартире

Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.

Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.

Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:

• если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
• если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
• если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
• те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.

Дополнительные условия указываются при желании

К дополнительным условиям мы отнесли следующие пункты, указанные в списке ниже:

• кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
• за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
• последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
• ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
• разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.

Важно! В обязанность наймодателя (собственника квартиры), входит подача в налоговый орган (ИФНС), декларации по НДФЛ и уплата соответствующего налога.

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди , которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства , и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит , причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права , так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор , так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя

Прежде чем подписывать любой юридический документ, в нашем случае «договор найма квартиры», проверьте есть ли у человека соответствующие документы, доказывающие что он имеет сдавать жилье в наем. Если документов у них — нет, то договор считается недействительным, и перед вами аферисты.

Если квартирой владеет один человек

В этом случае заключать договор должен хозяин, либо его представитель, действующий по доверенности. Документ №1, который необходимо запросить у владельца жилья – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Иногда бывает, что паспортные реквизиты, указанные в свидетельстве, не совпадают с предъявленным вам паспортом. Не нужно паниковать, быть может хозяин квартиры обменял паспорт в связи со сроками, а свидетельство не переделывал. Если квартиру сдает девушка, то возможно она взяла фамилию мужа, но так и не переоформила все в Росреестре.

Информацию обо всех выданных паспортах легко проверить, нужно лишь открыть последнюю страницу действующего паспорта, и сверить данные указанные в свидетельстве. Если такие данные не найдены, то скорее всего вас ходят «надуть».

Если квартира принадлежит двум и более собственникам

Количество собственников находиться в пункте: «Объект права».

И чтобы договор в будущем не был признан недействительным, необходимо получить одобрение сделки от всех собственников: обычно договор заключает один человек имея доверенность от всех остальных, но также бывает, что договор подписывают сразу все. Даже в этом случае нужно потребовать предоставить свидетельство и сверить все данные.

Важно! Чем больше у квартиры собственников, тем выше риск, что один из владельцев неожиданно может выселить вас.

Если квартира находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит обычно выдается только по залогу приобретаемой недвижимости, и данное обременение снимается лишь после полного погашения ипотеки. Поэтому это дополнительные риски: если заемщик не сможет оплачивать кредит своевременно, то банк имеет право забрать квартиру и выселить всех, кто в ней проживает.

Узнайте у хозяина, каков платеж по кредиту (возможно он равен сумме аренды квартиры). Если это так, то плату за квартиру нужно вносить исправно, это уменьшит риски просрочек по кредиту у собственника.

Если квартирой владеет семейная пара

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитой собственностью, даже при условии, что по документам она принадлежит одному из супругов. Поэтому в договоре должны стоять подписи обоих супругов. Либо должно быть оформлено нотариально заверенное согласие – в этом случае подпись поставить может тот супруг, которому дано такое согласие.

Важно! Бывает так что, у супругов составлено добрачное соглашение, который по-иному трактует правила обращения с брачным имуществом и содержит конкретные положения, о том, кому что принадлежит. .

Между супругами может произойти ссора в любой момент. И чтобы ваши жилищные условия не страдали от этого, внесите в договор следующее:

1. Укажите номер и дату заключения брачного договора (при наличии).
2. Укажите что если супруги кардинально (решили оформить брачный контракт, или изменить условия в существующем) меняют свои отношения, то они должны оповестить об этом вас, в случае если это повлияет на заключенный с ними договор найма жилья.
3. Внесите условия о штрафных санкциях, на случай если супруги не оповестили вас о сказанном выше.

Если договор аренды заключается с представителем

Бывает, что наймодатель жилья, проживает за рубежом, находиться на длительном лечении, или просто скупает недвижимость чтобы в дальнейшем сдавать ее, и соответственно не имеет возможности лично присутствовать при подписании договора с вами. В этом случае хозяин квартиры, может передать данные полномочия другому человеку, но строго по доверенности, которую также необходимо внимательно изучить.

Доверенность может заменить договор посредничества: договор комиссии, договор с агентством недвижимости и др. В них сверяйте те же данные что и в доверенности: период действия, данные паспорта, переданные полномочия.

Важно! По закону, в сделках с недвижимостью, которыми занимаются представители (включая близких родственников) собственников, обязательно наличие доверенности. Не попадитесь на уловки, например, когда внучка хочет подписать договор за бабушку.

Если вас все равно мучают сомнения

Даже после проверки свидетельства, сомнения вас не покидают, о действительно законном владельце квартиры или других нюансах. Посетите сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и закажите нужную выписку.

Документ полученный через данный сервис, поможет выяснить кто реально является собственником жилого помещения. За выписку нужно заплатить 200 рублей заказать ее можно через интернет, либо посредством услуг многофункциональных центров (МФЦ), при первом варианте ждать нужно 10-20 минут, при втором до 10 рабочих дней. Если времени нет, то воспользуйтесь специальными сервисами, где выписка будет готова мгновенно, но стоить будет от 1000 до 1500 рублей.

Для получения выписки нужно заполнить форму запроса сведений ЕГРН расположенную на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present .

На заметку

1. Перед заключением договора внимательно изучите документы о праве собственности, сверьте все данные с паспортом.
2. Если собственников квартиры несколько, потребуйте, чтобы подпись поставил каждый из них, исключением будет являться наличие доверенности.
2818 0 10.06.2017

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
• плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).